Obbiettivo dell’indagine è quello di fornire ad acquirenti e venditori maggiori strumenti nel rapporto con le agenzie immobiliari, in particolare sul tema provvigioni. Pur in una condizione di libertà di determinazione dei costi, abbiamo voluto segnalare un rischio di alterazione al mercato, in gran parte causata dall’opacità di comportamenti di una parte degli operatori.

I risultati dell’indagine, la situazione a Modena. E’ in corso da tempo, sia a Modena che in provincia, un peggioramento nelle condizioni applicate dalle agenzie ad acquirenti e venditori, con l’incremento, oltre soglie accettabili, delle percentuali di provvigioni. Il fenomeno riguarda più vistosamente le insegne in franchising di più recente ingresso e maggiormente “aggressive”, ma è in rapida estensione a tutto il mercato delle vendite immobiliari. La % di provvigione applicata sia al venditore che all’acquirente, non obbligatoria, indicata nel 2% dalla Raccolta degli usi e consuetudini della Camera di Commercio di Modena, è ormai salita verso il 3%+IVA, per un totale medio del 7,32% comprensivo d’IVA. Una cifra assolutamente sproporzionata, per una attività di mera intermediazione commerciale. Registriamo segnali di ulteriori peggioramenti, non motivati né dalla situazione economica, né da maggiori prestazioni fornite. Particolarmente grave la condizione degli immobili di modesto valore, dove le provvigioni (spesso in quota fissa) possono raggiungere il 15/20% complessivo. In generale è davvero scarsa la trasparenza sulle condizioni applicate dalla generalità degli operatori.

Il confronto tra Modena e l’Italia. La scarsa trasparenza generale rende complesso un confronto con le reali provvigioni pagate nel resto del paese. Non è raffrontabile la situazione modenese con quella di città come Roma e Milano, dove le provvigioni sono certamente più elevate. La condizione modenese pare simile a quella di Bologna e di altri capoluoghi di regione, piuttosto che a città di pare dimensioni e rilevanza economica.

Il confronto con l’Europa è più semplice di quello con l’Italia, grazie ad una maggior trasparenza. Nessuna nazione europea, dove spesso una sola delle parti paga la provvigione, arriva ai costi italiani. Il nostro confronto con Parigi e Londra – pur con margini di provocazione – esalta la condizione negativa di Modena e dell’Italia. Nella periferia di Modena il costo delle provvigioni immobiliari può essere anche doppio rispetto a Londra, Nottingh Hill, e persino superiore a quelli di Parigi, zona Louvre.

La Rete. L’indagine si sofferma sulla inattendibilità di buona parte delle informazioni, circa le provvigioni, circolanti in Rete, spesso auto prodotte dalle agenzie stesse.

I consigli a venditori e acquirenti. Nell’indagine presentiamo una ricca serie di consigli per chi si avvicina al mercato immobiliare ed al rapporto con gli agenti. Tra questi la necessità di trattare sempre, di riconoscere le strategie adottate dall’Agente, dell’importanza di una valutazione realistica dell’immobile, delle cautele da tenere se si opta per l’autogestione di vendita e acquisto.

La nostra proposta. Sul modello francese è necessario portare trasparenza al mercato, indicando nel sito e portando in evidenza all’interno dell’agenzia la provvigione massima che viene richiesta. Questo consentirebbe lo sviluppo di motori di ricerca comparativi, che crediamo contribuirebbero a moralizzare una situazione caotica e davvero negativa per i consumatori

La giusta provvigione. Per Federconsumatori Modena la giusta provvigione è il 2% per entrambe le parti, compresa o esclusa IVA. Cifre superiori non sono giustificate, se non a fronte di immobili di modesto valore (dove però non sono legittime provvigioni oltre i 2.000/2500 euro) o di complessa vendibilità. In ogni caso, oltre il 3%, siamo di fronte a segnali di scarsa attendibilità dell’agente immobiliare, sotto ogni punto di vista.

Modena ottobre 2021

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